由于城市租房需求的增加，房屋租赁平台迅速崛起。这些平台主打省心、方便的租房服务，备受年轻人青睐。
　陈女士也在去年夏天通过一个租房平台找到了理想的住所。然而，合租房夜半潜入的“不速之客”，让陈女士产生了阴影，最终双方对簿公堂。

　【华纳公司讯】　近日，上海一中院审结了这起房屋租赁合同纠纷案，认为陈女士有权解除该租赁合同，维持一审判决，租房平台所属公司应向陈女士返还6,042.6元，并支付违约金3,730元。


　　 维修工深夜擅入出租屋，吓坏独居租客


　　陈女士在某知名房屋租赁平台（以下简称平台）选择了一套三室一厅的合租房，并于2022年6月12日与平台签署了《房屋租赁合同》，合同约定平台向陈女士提供该房屋中的02卧室用以居住，租赁期限三年，租金3,730元/月，服务费373元/月。


　　6月17日，平台交付了房屋，陈女士搬进了02卧室。后其他两室租客先后搬走，只剩陈女士一人独自居住在这套房子中。


　　日子安然度过，直到一天深夜突发状况，让陈女士心有余悸。


　　7月6日晚上11时许，陈女士在房间依稀听见隔壁03卧室有响动，怀疑有人进来，便一边与同事保持视频连线，一边壮着胆子大声讲话进入公共区域检查，“有没有人？”但可疑人员并未作出任何回应和澄清。


　　房子内突然的寂静让陈女士很害怕，她连忙在平台管家群中询问是啥情况，结果无人理会。陈女士只好前往小区物业求救，并在物业办公室坐至天明。


　　直至第二日，平台的员工才查证后告知陈女士，昨晚入室人员是维修空调的师傅。


　　陈女士认为，平台聘请的维修人员在未经任何通知及允许的情况下，打开租屋大门的密码锁入室，足以证明平台对门锁密码及人员管理混乱、随意，不仅侵犯了自己的隐私权，也严重违反了合同约定，遂报警。


　　同时，陈女士希望相关负责人尽快出面处理此事，而平台始终是消极应付的态度。7月10日，陈女士通过微信向平台工作人员提出要单方面解除租房合同，并将一周内搬走，但平台迟迟未对陈女士解约一事作出答复。


　　7月20日，陈女士提前解除了《房屋租赁合同》并返还该房屋。随后平台向陈女士返还5,269.55元。


　　 租客是否有单方解约权？


　　陈女士对退费不满，却与平台协商未果，便将平台所属公司告上法庭，要求其退还押金、剩余租金及服务费，共计6,122.33余元，并支付违约金3,730元、赔偿中介费损失共2,100元。


　　一审中，平台对此次事件作出了回应和辩解。


　　首先，平台认为上门维修空调的行为不构成违约。2022年7月5日，因涉讼房屋03卧室租客退租，需对03卧室进行退租配置，包括保洁、消杀和维修等。其次，工作人员晚间维修是小区做核酸期间封控导致，工作人员需在当日完成维修任务又需避开小区封闭管理的时间段，不得不在当日较晚的时间段进行维修。最后，平台认为双方已结清合同解约款项，平台无需再支付其他费用。


　　 一审法院经审理后认为


　　本案中，空调维修人员在晚上11时许进入涉讼房屋，已然超出正常合理的上门维修时间，且平台未就该时间点合理通知给陈女士。同时，也未能举证证明当时存在紧急情况。一审法院认定陈女士有权解除合同，经核算确认，判决平台所属公司在已返还5,269.55元的基础上,还需向陈女士返还各项费用6,042.6元，并支付违约金3,730元，关于中介费损失2,100元的主张没有合同依据，不予支持。


　　平台不服，上诉至上海一中院。


　　 出租房公共区域是否属于租户的私密空间？


　　平台称，陈女士的承租范围仅限于02卧室，虽然陈女士可以使用公共区域，但公共区域的使用权并未移交给陈女士，且工作人员上门维修的03卧室不属于陈女士的承租范围，因此未对其居住安全构成影响。


　　 上海一中院经审理后认为


　　基于合租房的特性，涉案房屋02卧室的使用权应由陈女士专属使用，公共区域部分的使用权由合租人共同使用。陈女士承租涉案房屋后，其居住的02卧室属于私密空间，房屋公共区域部分则属于相对私密空间，承租人享有生活安宁、个人隐私等不被侵扰的权利。鉴于此，平台将涉案房屋02卧室及公共区域使用权一并转移给了陈女士，故平台不再享有随意进入涉案房屋的权利。


　　平台安排的工作人员在涉诉房屋仅有陈女士一人租住、且不存在紧急情况下，于不恰当的时间点未经陈女士允许擅自进入涉讼房屋，对陈女士的居住安全构成了实质威胁。此外，平台在陈女士寻求帮助时，未及时予以回应，嗣后也未能给出实质性的整改方案，导致陈女士的信任基础丧失。陈女士以房屋租赁合同中约定的“甲方原因影响乙方居住安全”主张其享有单方解除合同权利，合法有据。因此陈女士要求违约方即平台承担违约金符合合同规定。


　　一审法院根据陈女士实际居住使用时间及对应承担的费用以及平台已返还部分费用予以扣除的基础上，认定平台尚需向陈女士返还押金、租金、服务费等费用金额，亦无不当。


　　综上所述，上海一中院驳回上诉，维持原判。


　　法官说法


租房平台人员擅自入室，租客解约，法院判了…


　　毛焱


　　民事庭


　　租赁合同纠纷审判团队


　　负责人


　　三级高级法官


　　案件审理结束后，该案合议庭向平台发出了司法建议书，希望其能从保护租客合法权益角度出发，完善管理机制，规范公司人员培训，加强内部人员管理并落实好相应的配套措施。进行房屋检修等工作前，应履行事前告知义务，避免引起误会、恐慌。平台还应当构建有效沟通机制，及时应对突发事件，打通各环节的工作流程，避免产生不必要的矛盾与纠纷。


　　本案同时也反映了一些房屋租赁平台易引发纠纷的问题，即合租公寓等的公共区域界定、权利问题。


　　上海一中院民事审判庭租赁合同纠纷审判团队负责人、本案审判长毛焱法官表示，对于合租性质的房屋，合租人对房屋内公共区域的使用具有容忍义务，但限于合租人与合租人之间，平台将公共区域使用权转移给租户，就不再享有随意进出的权利。平台应当要明确合租人专属部位以及公共区域的相应管理规定，细化租客入住后公司因管理需要进出租赁房屋的特别约定。另外，要明确区分紧急情况及一般情况下，公司管理人员对于租赁房屋的入户管理规则，以保护租客对房屋的正常租赁使用。


　　转自：上海一中法院